2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에서 양도소득세의 뼈대가 바뀌었습니다. 핵심은 장기보유특별공제입니다. 지금까지는 집을 오래 “보유”만 해도 양도차익의 상당 부분을 공제받았지만, 앞으로는 실제로 “거주”한 기간만 인정하는 구조로 전환됩니다. 여기에 공제금액 자체에 상한선(한도)이 새로 생깁니다.
집을 팔 계획이 있는 분이라면 세금이 수천만 원 단위로 달라질 수 있는 변화입니다. 현행 제도와 개편안이 정확히 어떻게 다른지, 누가 불리해지고 누가 유리해지는지, 그리고 매도 타이밍을 어떻게 잡아야 하는지 직접 따져봤습니다.
현행 장기보유특별공제 구조 먼저 확인
개편 내용을 이해하려면 현행 제도부터 알아야 합니다. 장기보유특별공제는 두 가지 표로 운영됩니다.
표1 (일반 부동산·다주택 등)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 5년 이상 | 10% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
표2 (1세대 1주택, 2년 이상 거주 시)
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 |
|---|---|---|
| 연간 | 4% | 4% |
| 10년 이상 | 최대 40% | 최대 40% |
표2를 적용받으면 10년 보유하고 10년 거주한 1주택자는 양도차익의 최대 80%를 공제받습니다. 12억 원 비과세와 결합하면 고가 주택도 실제 양도세가 크지 않았던 이유가 여기에 있습니다.
개편안의 5가지 핵심 변화
1. 보유기간 공제 폐지, 거주공제로 전환
가장 큰 변화입니다. 보유기간에 따른 공제가 폐지되고 거주기간 기준의 공제로 일원화됩니다. 위 표2에서 “보유 최대 40%” 축이 사라지는 방향입니다. 전세를 주고 다른 곳에 살면서 보유 기간만 쌓아온 경우, 공제가 크게 줄어듭니다.
2. 공제한도 신설 — 2028년 20억, 2029년 이후 10억
지금까지 장특공제는 공제율만 있고 공제금액 한도가 없었습니다. 개편안은 공제한도를 신설해 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 단계적으로 축소합니다. 양도차익이 매우 큰 초고가 주택은 거주 요건을 다 채워도 공제받을 수 있는 금액에 상한이 걸립니다.
3. 10년 거주 1주택자는 기본공제 10배 (250만 → 2,500만 원)
실거주자에게는 반대로 혜택이 생깁니다. 10년 이상 거주한 30억 원 이하 1주택을 팔 때 양도세 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 상향됩니다. 추가 공제 2,250만 원에 본인의 한계세율을 곱한 만큼 세금이 줄어드는데, 세율 38% 구간이라면 지방소득세 포함 약 940만 원의 절세 효과입니다.
4. 다주택자 양도세 중과, 2028년까지 한시 완화
다주택자 중과세율 적용을 2028년까지 한시적으로 완화합니다. 특히 올해 5월 9일 중과 유예 종료 이후 양도분까지 소급 적용됩니다. 이미 올해 중과세율로 양도한 분이 있다면 경정청구 대상이 될 수 있는지 확인이 필요한 대목입니다. 보유세(종부세)는 조이면서 매도 출구는 열어주는 설계로, 다주택자에게는 사실상 이 기간이 처분 시한입니다.
5. 조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년 → 2년
갈아타기 중이라면 주의할 변화입니다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 신규 주택 취득 후 매도 일정을 더 타이트하게 잡아야 합니다.
케이스별 유불리 — 같은 10억 차익, 세금은 하늘과 땅
양도차익 10억 원인 1주택을 기준으로 세 가지 케이스를 비교해 보겠습니다.
케이스 A. 10년 보유 + 10년 거주 (실거주자)
현행 80% 공제를 받는 대표 케이스입니다. 개편 후에도 거주 기간이 충분하므로 거주공제를 온전히 적용받고, 30억 이하라면 기본공제 10배 혜택까지 더해집니다. 이번 개편의 확실한 수혜자입니다.
케이스 B. 15년 보유 + 2년 거주 (갭투자 후 최소 거주)
현행 표2 기준 보유 40% + 거주 8% = 48% 공제입니다. 개편 후에는 보유 40% 축이 사라지고 거주 2년분만 남습니다. 공제가 절반 이하로 급감하는, 이번 개편에서 가장 타격이 큰 유형입니다.
케이스 C. 양도차익 15억 초고가 주택 (거주 충분)
거주 요건을 다 채워 80% 공제(12억)를 받을 수 있어도, 2029년 이후에는 공제한도 10억에 걸립니다. 한도 초과분 2억 원이 과세표준에 추가되어, 최고세율 구간이라면 지방소득세 포함 약 9,000만 원 안팎의 세금이 늘어나는 셈입니다.
매도 타이밍 — 2027년 유예기간이 핵심
정부는 양도세 개편을 바로 시행하지 않고 내년(2027년) 1년간 유예기간을 둔 뒤 2028년부터 점진 적용한다고 밝혔습니다. 공제한도도 2028년 20억을 거쳐 2029년부터 10억으로 낮아집니다.
정리하면 이렇습니다. 거주 기간이 짧은 주택이나 양도차익이 큰 초고가 주택을 처분할 계획이 있다면, 제도가 완전히 적용되기 전인 유예기간이 상대적으로 유리한 창구입니다. 다주택자는 중과 완화가 적용되는 2028년까지가 처분 검토 구간입니다. 반대로 10년 이상 실거주 중인 1주택자는 서두를 이유가 없습니다. 기다릴수록 기본공제 10배 혜택이 확정될 가능성만 남습니다.
다만 이 모든 내용은 정부안 기준입니다. 하반기 정기국회 심의에서 공제율표, 한도 금액, 경과 규정이 조정될 수 있으므로, 실제 매도 전에는 반드시 확정 세법과 시행령을 확인해야 합니다. 특히 기존 보유·거주 기간을 어떻게 인정할지(경과조치)는 시행령에서 정해질 핵심 쟁점입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 장기보유특별공제 개편은 언제부터 적용되나요?
2027년 1년간 유예기간을 거쳐 2028년부터 점진적으로 적용됩니다. 공제한도는 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원입니다. 다만 국회 심의 과정에서 일정과 수치가 바뀔 수 있습니다.
Q2. 이미 15년 보유한 기간은 없던 일이 되나요?
정부안은 보유기간 공제의 폐지를 담고 있지만, 기존 보유분에 대한 경과조치는 아직 확정되지 않았습니다. 시행령에서 정해질 사안이므로 발표를 지켜봐야 합니다.
Q3. 10년 거주 1주택자인데 이번 개편으로 손해 보나요?
아닙니다. 거주 중심 개편이므로 거주공제는 유지되고, 30억 이하 주택이라면 기본공제가 2,500만 원으로 10배 늘어 오히려 유리해집니다.
Q4. 다주택자인데 올해 이미 중과세율로 양도했습니다. 소급 적용되나요?
정부안은 올해 5월 9일 중과 유예 종료 이후 양도분부터 완화를 적용하는 내용을 담고 있습니다. 법 통과 시 경정청구로 환급 가능성이 있으니 세무사와 상담해 보시기 바랍니다.
Q5. 전세 주고 있는 1주택인데 지금 들어가서 살면 거주공제를 받을 수 있나요?
거주공제는 실제 거주 기간을 기준으로 쌓입니다. 지금부터 전입해 거주를 시작하면 그 시점부터 거주 기간이 계산됩니다. 다만 연도별 공제율 등 세부 기준은 확정 세법을 확인해야 합니다.
본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 작성되었으며, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 세액은 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.